Người dân cần làm sổ đỏ ngay trong năm 2025 để tránh mất rất nhiều tiền
Từ ngày 1.1.2026, bảng giá đất tại các tỉnh, thành sẽ được cập nhật hằng năm thay vì 5 năm/lần như trước đây. Điều này khiến chi phí làm sổ đỏ tăng đáng kể.
Ngày 11/5/2025, báo Lao Động đã đăng tải bài viết với tiêu đề: "Người dân cần làm sổ đỏ ngay trong năm 2025 để tránh mất rất nhiều tiền". Nội dung như sau:
Làm sổ đỏ trước 2026 để tránh phí cao
Luật sư Trương Anh Tú (Công ty TAT Law Firm) cho biết: Theo Luật Đất đai 2024, kể từ 1.1.2026, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất mới căn cứ trên giá trị thực tế, thay vì phụ thuộc vào khung giá tối thiểu và tối đa như quy định trong Luật Đất đai 2013. Khung giá đất - vốn là cơ sở để xây dựng bảng giá trước đây sẽ bị bãi bỏ.
Khoản 1 Điều 257 quy định bảng giá đất hiện hành tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31.12.2025. Từ sau mốc thời gian này, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng, trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất mới để công bố, áp dụng từ ngày 1.1.2026.
Cùng với đó, bảng giá đất sẽ được cập nhật, điều chỉnh hằng năm để phù hợp với biến động giá đất trên thị trường (Khoản 3, Điều 159).
Đáng chú ý, bảng giá đất mới sẽ được xây dựng chi tiết tới từng khu vực, từng vị trí. Với các khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, giá sẽ được xác định đến từng thửa đất dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn (Khoản 2, Điều 159).
Việc xác định bảng giá đất theo phương pháp mới giúp giá đất tiệm cận với thị trường, minh bạch hơn trong tính toán nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc chi phí làm sổ đỏ lần đầu - vốn tính theo bảng giá đất có thể tăng mạnh.
Các khoản tài chính chịu tác động trực tiếp bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và lệ phí trước bạ. Trong đó, tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng cao nhất.
Luật sư Trương Anh Tú cho rằng: Việc chậm trễ làm sổ đỏ có thể khiến người dân phải chịu mức giá đất cao hơn khi bảng giá mới có hiệu lực, làm tăng đáng kể nghĩa vụ tài chính.
Dẫn chứng thực tế tại TPHCM, Luật sư Tú cho biết, bảng giá đất mới tại đây đã tăng trung bình từ 50% đến 100%. Chẳng hạn, một thửa đất ở quận 9 (nay là TP Thủ Đức) trước đây có giá đất ở là 20 triệu đồng/m², nay tăng lên 40 triệu đồng/m², khiến tiền sử dụng đất phải nộp tăng gấp đôi.
Trước những thay đổi đáng kể về chính sách, luật sư khuyến nghị người dân nên khẩn trương hoàn thiện hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trước thời điểm 1.1.2026 để tránh phát sinh chi phí cao.
Đối với những trường hợp gặp vướng mắc về hồ sơ, có thể liên hệ cơ quan tài nguyên môi trường hoặc tìm đến các đơn vị tư vấn pháp lý để được hỗ trợ, đảm bảo tiến độ giải quyết trước khi bảng giá mới được áp dụng.
Người dân có phải làm lại sổ đỏ, căn cước khi sáp nhập tỉnh, xã?
Luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Tinh Thông Luật (Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội) cho biết, thu hồi sổ đỏ là việc Nhà nước thu lại giấy chứng nhận đã cấp khi giấy này không còn giá trị pháp lý hoặc được cấp không đúng quy định.
Theo Khoản 1 và 2 Điều 10 Nghị quyết 190/2025 ngày 19.12.2024 quy định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước áp dụng đối với các văn bản giấy tờ đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành như sau:
"Văn bản, giấy tờ đã được cơ quan, chức danh có thẩm quyền ban hành, cấp trước khi sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước mà chưa hết hiệu lực hoặc chưa hết thời hạn sử dụng thì tiếp tục được áp dụng, sử dụng theo quy định của pháp luật cho đến khi hết thời hạn hoặc được sửa đổi, bổ sung, thay thế, bãi bỏ, hủy bỏ, thu hồi bởi cơ quan, chức danh tiếp nhận chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn hoặc cơ quan, người có thẩm quyền.
Không được yêu cầu tổ chức, cá nhân làm thủ tục cấp đổi giấy tờ đã được cơ quan, chức danh có thẩm quyền cấp trước khi thực hiện sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước khi các giấy tờ này chưa hết thời hạn sử dụng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".
Có thể thấy các văn bản pháp luật nêu trên không có quy định về việc thu hồi sổ đỏ khi sáp nhập tỉnh thành hay thay đổi địa giới hành chính, lãnh thổ.
Trước đó, báo Dân Việt đã đăng tải bài viết với tiêu đề: "Người dân làm sổ đỏ ngay trong năm 2025 sẽ được hưởng lợi gì?". Cụ thể như sau:
Từ 01/8/2024, Luật Đất đai 2024 có những quy định mới về việc ban hành bảng giá đất đã khiến nhiều người lo lắng về việc nếu không làm sổ đỏ sớm trước năm 2025 sẽ có thể bị mất nhiều tiền hơn?
Luật sư Hoàng Anh Sơn, Đoàn luật sư TP.Hồ Chí Minh cho hay, hiện nay, trên thực tế thị trường đất đai đang tồn tại cơ chế 02 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định.
Tuy nhiên từ 01/8/2024, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất và thực hiện xây dựng bảng giá đất hằng năm. Bảng giá đất tới đây sẽ được xây dựng theo khu vực, vị trí trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn (Căn cứ: Điều 159 Luật Đất đai 2024).
Cụ thể, tại Khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
Theo đó, từ ngày 01/01/2026, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành và áp dụng một Bảng giá đất mới và thực hiện điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hàng năm thay vì định kì điều chỉnh 05 năm/lần như hiện nay.
Điều này sẽ khiến Bảng giá đất mới tiệm cận hơn so với với giá thị trường, dẫn đến khả năng giá đất từ 01/01/2026 có thể sẽ tăng so với Bảng giá đất hiện hành.
Trong khi đó, hiện nay, các khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu có các khoản tiền được tính theo giá đất trên Bảng giá đất gồm: Tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất (nếu có); Lệ phí trước bạ.
Trong đó, tiền sử dụng đất là một trong những khoản chi phí chiếm phần lớn và quan trọng khi làm sổ đỏ, thường lên đến hàng vài trăm triệu đồng.
Do vậy, với việc đưa ra các phương pháp định giá một cách cụ thể, đồng thời ban hành Bảng giá đất hằng năm để điều chỉnh giá tiệm cận với giá thị trường chắc chắn phần nào sẽ khiến tiền sử dụng đất tăng trong thời gian tới. Thậm chí, có trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ chuyển đổi từ đất vườn sang đất thổ cư tương đương với giá đất trên thị trường tại khu vực đó.
Do tiền sử dụng đất tăng chắc chắn cũng sẽ khiến chi phí làm sổ lần đầu đội lên đáng kể từ 01/01/2026.
Thực tế cho thấy, ở nhiều nơi đã ban hành bảng giá đất mới tiệm cận với thị trường. Ví dụ như tại TP.HCM, bảng giá đất mới đã tăng trung bình 50% - 100% khiến số tiền sử dụng đất phải nộp gần như tăng gấp đôi.
Vì vậy, nếu ở một số tỉnh chưa ban hành bảng giá đất mới thì người dân nếu có nhu cầu chuyển đổi đất từ đất vườn, đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm…sang đất thổ cư hay cần làm sổ đỏ lần đầu nên có quyết định sớm có thể tiết kiệm được chi phí.
Những thay đổi liên quan tới thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu theo Luật đất đai 2024:
Thay đổi về thời gian giải quyết cấp sổ lần đầu: Trước đây, theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết đối với trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Tuy nhiên, từ 01/8/2024, thời gian cấp sổ đỏ sẽ được rút ngắn so với quy định trước đó. Theo đó, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày; còn thời gian cấp Giấy chứng nhận lần đầu là không quá 03 ngày làm việc theo Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Như vậy, theo luật sư, tổng thời gian kể từ khi nộp hồ sơ cho tới khi nhận lại Giấy chứng nhận sẽ là không quá 23 ngày làm việc. Tuy nhiên, đây là thời gian được ấn định đối với những hồ sơ xin cấp sổ đã đầy đủ và không có vướng mắc gì về giấy tờ hay tranh chấp.
Thay đổi về nơi nộp hồ sơ cấp sổ lần đầu: Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đối với trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu là Bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh, Văn phòng hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Như vậy, tại những địa phương chưa có Văn phòng hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai người dân làm sổ lần đầu sẽ không nộp hồ sơ ở UBND cấp xã hoặc bộ phận một cửa cấp huyện như trước đây mà nộp tại bộ phận một cửa của UBND tỉnh.
